Prezentarea adeverintei din partea asociatiei de proprietari in situatia vanzarii prin licitatie publica a unui imobil

La incheierea contractelor de vanzare prin licitatie publica notarul public este obligat sa respecte Legea nr. 85/2014 privind procedura insolventei, precum si prevederile cuprinse in Codul de procedura civila si, prin urmare, prezentarea adeverintei de la asociatia de proprietari nu este obligatorie pentru autentificarea contractului de vanzare, iar cumparatorul nu este obligat sa preia si sa achite datoriile catre asociatia de proprietari.

Pentru mai multe lamuriri accesati link-ul de mai jos „Adresa UNNPR”.

Adresa UNNPR

 

Adresa cu privire la Proiectul Noului Cod fISCAL

ROMÂNIA

SOCIETATEA PROFESIONALĂ NOTARIALĂ

MARINCAŞ EUGEN SI MARINCAȘ ANA

SEDIUL: Str. Ion Voinescu nr.19

Sector 3, Bucureşti

Licență de funcționare nr.2301/2028/26.11.2013

o.d.p.c. nr.11186

 

Către,

UNIUNEA NAȚIONALĂ A NOTARILOR PUBLICI DIN ROMÂNIA

În atenția Domnului Președinte Viorel Mănescu

Potrivit Proiectului Noului Cod Fiscal aflat în dezbatere art.459 lit.d) prevede că este clădire nerezidențială o clădire care nu este rezidențială , adică o construcție alcătuită din una sau mai multe camere folosite pentru locuit.

Pentru aceste clădiri nerezidențiale aflate în proprietatea  persoanelor fizice potrivit art.464 pct.1 din proiect se datoreaza un impozit ce se calculează  prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,25%-1,5% asupra valorii rezultate dintr-un raport de evaluare , ceea ce înseamnă că notarii publici vor plati un impozit mult mai mare pentru clădirile unde se desfășoară activitatea notarială. Avem aici în vedere atât clădirile propritatea notarului public ca persoană fizică care a transmis folosința biroului sau societății profesionale notariale sau clădirile proprietatea altor persoane închiriate acestora (în acest ultim caz proprietarul clădirii fie va solicita notarului public plata acestui impozit fie va mari substanțial chiria).

Această situație va îngreuna foarte mult activitatea birourilor notariale mai ales activitatea celor loviti puternic de criză și a căror activitate a scăzut dramatic și care si-au achiziționat imobile mai mari în perioada boomului economic. Insă nu este numai cazul acestora deoarece proiectul astfel elaborat va avea repercusiuni negative  și asupra cetățenilor prin mărirea în consecință a onorariilor notariale dar și asupra tuturor profesiilor liberale (avocați, executori judecătorești, medici, mediatori etc.) si altor persoanelor fizice autorizate lovind puternic in toată clasa de mijloc a societații românești.

Facem această adresă în speranța că U.N.N.P.R. va face demersurile necesare la Guvernul României și Ministerul Finanțelor pentru o reglementare mai buna și reală în acest domeniu al taxelor și impozitelor.

De asemenea, menționăm că la art.462 pct.1 lit t) se precizează că sunt scutite de impozit clădirile destinate serviciului de apostilă și supralegalizare precum și cele destinate depozitării și administrării arhivei notariale.

În măsura în care se cunosc aceste aspecte am dori să  știm la ce se referă acest articol având în vedere că arhiva notarială a birourilor si socităților profesionale notariale este depozitată și administrată în tot sediul biroului sau societății profesionale.

Vă mulțumim!

Cu stimă

 

 

Notari publici

MARINCAȘ EUGEN

MARINCAȘ ANA

 

CĂTRE, AGENȚIA NAȚIONALĂ de CADASTRU ȘI PUBLICITATE IMOBILIARĂ,în atenția dl.-ului Director Marius Arthur Ursu,

ROMÂNIA

BIROU NOTARI PUBLICI ASOCIAŢI

MARINCAŞ EUGEN ŞI

MARINCAŞ ANA

Licență nr.1637/.1491/04.082013

Sediul: Str. Ion Voinescu nr. 19

Sector 3, Bucureşti

Tel./Fax: 021.323.84.06

o.d.c.p nr. 11186

 

 

CĂTRE,

AGENȚIA NAȚIONALĂ de CADASTRU ȘI PUBLICITATE IMOBILIARĂ,în atenția dl.-ului Director Marius Arthur Ursu,

 

Revenim la adresa noastră nr.678/28.05.2013 înregistrată în evidențele A.N.C.P.I. sub nr.7811/28.05.2013 și la care am primit din partea A.N.C.P.I raspunsul înregistrat sub nr.10262/08.07.2013 ș pe care îl anexăm la prezenta adresă deoarece ne-am confruntat din nou cu aceeași problemă primind din partea B.C.P.I.Sector 4 –Registrator Bozianu Cristina Încheiere de respingere nr.47104/22.10.2013 atașată la prezenta adresă.

Precizăm fapul că, înainte de a primi Încheierea de respingere, am trimis o cerere de reanalizare a notei de completare trimisă de B.C.P.I. (prin care mi se solicita completarea cererii noastre de radiere a promisiunii cu încă o notificare distictă) expunând prin adresa nr.1630/16.10.2013 temeiurile juridice în baza cărora B.C.P.I. trebuie să radieze promisiunea în baza certificării de fapte emisă de notarul public fără a mai solicita încă o notificare atâta timp cât data, ora si locul prezentării părților pentru încheierea contractului de vânzare se află menționate în textul promisiunii de vânzare, notificarea făcându-se astfel in cuprinsul actului notarial.

De asemenea, precizăm că, promisiunea de vânzare cumpărare care cuprinde si notificarea s-a realizat în conformitate cu art.305 alin 6 din Regulametul de aplicare a Legii notarilor publici si a activității notariale aprobat prin OMJ nr.2.333/C/2013 ″Somația sau notificarea nu este necesară la îndeplinirea certificării de fapte, dacă printr-un act autentic părțile au convenit anterior asupra tuturor elementelor care le-ar fi fost comunicate prin somație sau notificare″.

În situația în care la data, locul și ora stabilte de părți în promisiunea de vânzare se prezintă doar o parte pentru a încheia contractul de vânzare notarul public este obligat prin lege ca la solicitarea acesteia să elibereze o încheiere de certificare de fapte prin care să consemneze această situație și în baza căreia partea prezentăare dreptul să solicite radierea promisiunii din Cartea Funciară.

Nu înțeleg de ce mai trebuie făcută o notificare sau somație ulterioară cu eliberarea unei noi certificări de fapte în baza căreia să se facă radierea.

Această situație creează timp pierdut, nervozitate din partea solicitanților,taxe în plus toate neplăcerile fiind suportate de notarul public pentru o activitate care aparține Cărții Funciare.

 

B.C.P.I. Sector 4 a refuzat radierea promisiunii deși părțile au achitat acest serviciu iar notarul public a depus toate eforturile pentru ca BCPI Sector 4 să radieze promisiunea conform legii si cu toate acestea părțile au fost nevoite să încheie un act de rezoluțiune pe lângă certificarea de fapte și să achite din nou atât costul acestuia cât și costul unei noi cereri de radiere.

Vă rugăm sa vă exprimați un punct de vedere în acest sens,

Cu stimă,

Notar Public

MARINCAȘ ANA

 

 

Despre transmiterea prin mostenire a unui drept de concesiune

Către Uniunea Notarilor Publici din România-redacția Buletinului Notarilor Publici
Prin prezenta vă supunem atenției urmatoarea problema profesională cu care s-a confruntat biroul nostru:
În scopul obținerii dreptului de concesiune asupra unei cote indivize de ½ dintr-un loc de veci deținută de o persoană decedată s-a prezentat la sediul biroului nostru celălalt coproprietar solicitându-ne deschiderea procedurii succesorale dupa acesta sustinând că nu există persoane cu vocatie legală sau testamentară la mostenire. În aceste conditii urma să se facă aplicarea art.85 din Legea 36/1995 a notarilor publici si a activitatii notariale în sensul că: ”În lipsa moștenitorilor legali sau testamentari, la cererea reprezentantului statului, notarul public constată ca succesiunea este vacantă, eliberând certificat de vacanță succesorală, după expirarea termenului legal de acceptare a succesiunii” articol care se corelează cu art. 19 din Regulamentul privind oraganizarea si funcționarea Cimitirelor si Crematoriilor Umane Bucuresti – care stipuleaza la alin. 3 că in lipsa titularului sau moștenitorilor legali sau testamentari concesiunea va trece in proprietaea A.C.C.U conform art.680 cod civil. La unul din termenele stabilite s-a prezentat reprezentantul D.G.F P.-.M.B . care ne-a declarat ca nu solicita certificat de vacanta succesorală întrucât ”dreptul de concesiune asupra unui bun proprietate publică cum este locul de veci se stinge prin transferul acestui drept în patrimoniul aceluiași subiect de drept respectiv Statul Român care este totodată și titularul dreptului de proprietate publică de unde rezultă că Statul Român nu poate să moștenească un drept de concesiune care se află deja în proprietatea sa.”Mai mult, D.G.F. P.-.M.B prin reprezentantul său apreciază că ” din documentele existente la dosar rezultă faptul că nu există bunuri ce pot fi moștenite de către Statul Român, în temeiul art.80 din Legea notarilor pubilici si a ctivității notariale iar noarul public investit cu o astfel de cerere trebuie să dispună printr-o încheiere închiderea procedurii succesorale si clasarea cauzei ca rămasă fară obiect”. Această situație nu ne-ar fi trezit interesul daca reprezentantul staului nu s-ar fi prezentat si cu o solutie dată in acest sens de un birou notarial care cuprinde următoarea motivare: ”în lipsa titularului și a moștenitorilor săi legali sau testamentari art.19 alin 3 din regulamentul de organizare și functionare a cimitirelor si Crematoriului Uman Bucuresti prevede că incetarea concesiunii se va face în conditiile art.680 Cod Civil. Sub acest ultim aspect, dacă titularul concesiunii nu mai are si alte bunuri in patrimoniu aplicarea art.680 Cod Civil nu se justifică, întrucât nu are ce să se mai transmită în proprietatea statului care are deja acest drept. Deci,concesiunea încetează, iar locul pentru înhumare revine în deplinătatea atributelor sale incluzând și folosința în patrimoniul statului fără eliberarea certificatului de vacanță succesorală”. Prin urmare, solutia a fost închiderea procedurii succesorale și clasarea cauzei ca fară obiect.
Legat de această speță prezentată mai sus problemele pe care dorim să le supunem analizei sunt următoarele:
1. Regimul juridic al dreptului de concesiune asupra locurilor de înmormântare este prevăzut de Regulamentul de oraganizare si funcționare a cimitirelor si crematoriilor umane Bucuresti nr.100/2003 aprobat de PMB care prevede la art.11 că ”Actul de concesionare încheiat cu aceasta ocazie, conferă titularului numai dreptul de folosință” iar art. 12 alin.2 :”Locurile concesionate pe termen nelimitat si cele de 25 de ani se pot transmite numai prin mostenire sau prin donatie.”de asemenea , art.19 din același regulament stabilește și modul în care încetează acest drept:
-la expirarea termenului de concesiune (7 sau 25 de ani);
– când locul concesionat este lasat în parasire;
– prin renunțarea concesionarului;
– în cazul neachitării tariful pentru întreținere timp de 3 ani consecutivi;
– în lipsa titularului sau eventualilor moștenitori legali sau testamentari concesiunea va trece în proprietatea A.C.C.U. conf. Art.680 Cod Civil.
Așa cum este reglementat dreptul de concesiune asupra locurilor de înmormântare apare ca un drept de folosință special care se poate transmite prin acte de dispozitie între vii (însă numai prin donație) și prin acte pentru cauză de moarte. Acest drept se deosebește fundamental de dreptul de uzufruct (nu se poate confunda cu acesta așa cum s-a procedat in speța de mai sus) care se naște numai prin constituire și al cărui titular nu poate transmite dreptul de uzufruct prin acte între vii, poate cel mult să transmită emolumentul dreptului său de uzufruct). Totodată dreptul de uzufruct nu poate fi transmis nici prin acte pentru cauză de moarte deoarece el încetează prin moartea uzufructuarului, fiind esențialmente viager.
2. Dacă dreptul de concesiune se transmite prin moștenire se pune problema cine moștenește în lipsa succesibililor cu vocație legală sau testamentară la moștenire?Pornind de la art.19 din Regulament, mostenitor în aceasta situatie este Statul Român prin D.G.F.P.-M.B si prin A.C.C.U care detine în proprietate toate locurile de înhumare cu excepția celor aflate în proprietatea cultelor religioase.
Este adevărat că în ceea ce privește calitatea de moștenitor a Statului român există doua păreri contrare în doctrina și anume:
1. Statul culege bunurile moștenirii vacante în temeiul dreptului de suveranitate (iure imperii)-teoria desherentei care sustine ca statul nu este mostenitor, notarul public eliberând statului român un certificat de vacanță succesorală și nu un certificat de moștenitor .
2. Statul dobândește moștenirea vacantă (ca universalitate) în baza unui drept de mostenire legala –iure hereditatis, eliberarea certificatului de vacanță succesorală este incompatibil cu dobândirea bunurilor succesorale prin exercitiul unui drept de suveranitate. (vezi-”Tratat de drept succesoral-Editia a II a actualizată și completată, Francisc Deak, 2002,Editura Universul Juridic, pp.142-143).
Doctrina susține însă teoria a doua prezentata mai sus ca si practica judiciara prin pronuntarea Curtii supreme in acest sens.( vezi-TS, s.civ., dec.nr.1255/1982).
Indiferent de teorie însă, atât susținătorii teoriei desherentei cât și susținătorii teoriei conform careia statul este moștenitor legal în lipsa de alți moștenitori legali sau testamentari teoria și practica nu neagă si nu au negat niciodata faptul ca vocatia concretă la moștenire pentru bunurile fără stapân este constatată de catre notarul public printr-un certificat de vacanță succesorală în temeiul art. 85 din Legea 36 /1995 situație spre care, prin interpretare, conform principiilor de interpretare logică a normelor juridice ne trimite și art. 19 alin. 3 din Regulamentul de organizare si funcționare a cimitirelor si crematoriului uman București .
În concluzie, apreciez că, neeliberându-se certificat de vacanță Statul român ,respectiv Administratia Cimitirelor, nu are dovada faptului ca este unicul moștenitor al defunctului și că are dreptul sa reconcesioneze respectivul loc de veci altei persoane. Statul român nu poate concesiona din nou unei alte persoane respectivul loc de veci din moment ce nu poate face dovada faptului că acesta este vacant. Încheierea de clasare a cauzei succesorale ca fiind lipsită de obiect scoate cauza de pe rol în situația în care în masa succesorală nu exista niciun bun si niciun drept, ori din moment ce dreptul de concesiune se transmite prin moștenire și în lipsa de moștenitori statul este cel care culege moștenirea înseamnă că statul român nu mai are ce să culeagă, aspect care nu este tocmai exact din punct de vedere juridic atîta timp cât în Regulamentul de oraganizare si funcționare a cimitirelor si crematoriilor umane Bucuresti nr.100/2003 nu este specificat faptul că dreptul de concesiune intră în proprietatea statului automat în virtutea unui principiu de drept civil cum este în cazul dreptului de uzufruct întregindu-se dreptul de proprietate, mai ales că, în sens practic, lipsa moștenitorilor pentru dreptul de concesiune trebuie constatată de o autoritate investită în acest sens printr-un certificat de vacanță succesorală. Notarul nu este autorizat sa anunțe Statul român în speță D.G.F.P -M.B. de vacanță succesorală decât prin intermediul acestui certificat de vacanță succesorală și în nici un caz printr-o adresă sau Încheiere de clasare a cauzei ca fiind lipsită de obiect.
Notar Pubblic Ana Marincas

Articol cu privire la DESTINAȚIA BUNURILOR SOCIETĂȚII DUPĂ DIZOLVARE

In situatia dizolvarii persoanelor juridice de drept privat fie pentru indeplinirea termenului pentru care a fost constituita societatea sau daca scopul a fost realizat sau nu mai poate fi indeplinit se pune problema destinatiei bunurilor societatii dupa dizolvare.
Aceasta va fi cea stabilita de actul constitutiv sau statut sau prin hotararea asociatilor luata inainte de dizolvare (lichidare).

In toate cazurile transmiterea dreptului de proprietate a bunurilor ramase dupa lichidare are loc la data preluarii lor de catre beneficiar in acest scop încheindu-se un proces verbal de predare primire între lichidator si beneficiar si care constituie titlu de proprietate.
Pentru bunurile imobile acest proces verbal de predare primire trebuie încheiat în forma autentica si înscris în CarteaFunciara pe numele noului proprietar conform art.1244 Cod Civil!